房地產行業投資機會報告


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統計局公布3月房地產市場運行情況。房地產銷售面積、投資額、新開工面積分別為15455萬平方米、10460億元、16869萬平方米,同比增速分別為3.2%、10.8%、17.8%,前值為4.1%、9.9%、2.9%。

  核心觀點

  銷售面積增長超預期,中西部成為銷售增長新動能。2018年3月,全國實現商品房銷售面積15455萬方,同比增長3.2%,增長超預期,原因在于中西部地區3月份銷售面積增長明顯。2018年3月,東部、中部、西部、東北商品房面積同比增速分別為-8.9%,18.4%,11.0%,3.9%。東部地區銷售下滑的主要原因是因為政策的嚴調控。相比之下,中西部城市政策掣肘較小,銷售勢頭迅猛,成為全國銷售增長的新動能。不過由于銷售向好,政策上出現邊際放松的可能性在縮小,嚴調控的市場環境還將繼續維持。

  新開工面積大幅增長,房地產投資維持高增速,但受制于資金收緊,高增速恐難維系。2018年3月,新開工面積同比大幅增長17.8%,延續5個月實現同比增長,3月待售面積已經下降至57329萬方,同比下滑16.7%,庫存的下降使得開發商補庫存意愿增強。3月房地產投資同比增長10.8%,維持了今年以來的高增速。投資高增的主要原因是土地投資的大幅增長。3月,全國實現土地成交價款達到840億元,同比增長48.8%,土地均價達到5762元/平方米,同比增長了43.8%,表明土地均價高漲帶動了土地的大幅增長,從而帶來了3月份投資的高增速。不過從資金面來看,3月房企到位資金為12782億元,與去年基本持平,房地產行業資金明顯收緊,我們認為資金面趨緊將限制房企拿地的能力,因此后續房地產投資高增速恐難以維系。

  龍頭房企依然延續超越市場的表現。1-3月TOP10房企實現銷售金額8938億元,同比增長22.4%,市占率達到34.9%,較2017年底提高了10.7個百分點,集中度繼續大幅提升。此外,10-20名、20-50名房企,50-100名房企銷售金額的同比增速分別達到29.1%、36.7%、37.1%,銷售金額的增速均遠遠高于全國商品房銷售金額,龍頭房企表現依舊超越市場。

  我們維持對2018年房地產行業三大核心指標的預測,分別為:銷售面積增長(-3%)、新開工面積增長(3%)、房地產開發投資增速(4%)

  投資建議與投資標的

  房地產行業銷售和投資開工均好于預期,表明當前投資人對于地產行業預期過于悲觀,地產公司整體業績確定,估值較低,投資價值凸顯。在此時點我們看好兩條主線:1)低估值藍籌,推薦保利地產(600048,買入)、招商蛇口(001979,買入),建議關注金地集團(600383,未評級)、榮盛發展(002146,未評級);2)高成長龍頭,推薦新城控股(601155,買入)、陽光城(000671,買入)、萬科A(000002,買入)。

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